Voor wie bedrijfsvastgoed aankoopt via zijn vennootschap (in plaats van privé) zijn er sinds jaar en dag fiscale voordelen. Registratiebelasting, btw, notariskosten, rente, makelaars- en kosten voor onderhoud van het pand kunnen fiscaal worden ingebracht. Daarnaast is afschrijven mogelijk (exclusief grond), volgens deze termijnen:

• Kantoor en gebouwen: 33 jaar tegen 3% per jaar
• Industriële gebouwen: 20 jaar tegen 5% per jaar
• Meubilair en machines: 10 jaar tegen 10% per jaar

Het pand moet dan wel beroepsmatig worden gebruikt of verhuurd, of ter beschikking worden gesteld aan een bedrijfsleider als voordeel van alle aard, mits gepaste prestaties.

Dat kan de aantrekkingskracht van bedrijfsvastgoed kopen via een vennootschap groot maken, zeker wanneer die vennootschap voldoende cash beschikbaar heeft, waardoor niet eerst privé vermogen moet worden omgezet of een loonsverhoging moet worden uitgekeerd (met bijhorende personenbelasting).

Zolang het pand zakelijk wordt ingezet, kan de vennootschap dus fiscaal voordeel halen uit de structurele kosten. Maar bij verkoop dreigt wel de rekening te worden gepresenteerd. De meerwaarde wordt niet berekend op de aanschafprijs, maar op de boekwaarde na afschrijvingen. Daardoor kan de belastbare winst aanzienlijk oplopen. Een verkoop met een schijnbaar beperkte winst kan boekhoudkundig een veel hogere meerwaarde opleveren, die vervolgens belast wordt tegen 25% vennootschapsbelasting. En wie de opbrengst dan privé wil innen, betaalt daarbovenop in principe 30% roerende voorheffing op winstuitkering. Het contrast met een privé-eigendom, waar na vijf jaar doorgaans geen meerwaardebelasting geldt, is soms groot.
‍

Het vaak gebruikte alternatief is dan ook om het vastgoed te kopen met een aparte patrimonium- of vastgoedvennootschap, die dan kan worden doorverkocht. Met de koper wordt dan naast de waarde van het vastgoed ook een aandelenprijs afgesproken waarin de toekomstige belasting op de meerwaarde wordt verrekend (de zogenaamde "fiscale latentie"). Deze aandelen worden dan aanzien als financiële activa, die binnen de Belgische fiscaliteit vrijgesteld waren van meerwaardebelasting. Maar dat verandert op 1 januari 2026.

Vanaf 1 januari 2026 wordt in België een meerwaardebelasting ingevoerd op financiële activa — met name aandelen, obligaties, beleggingsfondsen, cryptomunten, etc.

Concreet:

• De belasting is 10 % op gerealiseerde meerwaarden (na 2026) op financiële activa.
• Er geldt een jaarlijkse vrijstelling: de eerste €10.000 per persoon is vrijgesteld — bij niet-gebruik kan dit oplopen tot circa €15.000 over meerdere jaren.
• Voor wie een "aanmerkelijk belang" heeft (≥ 20 % van de aandelen in de vennootschap) is er een gunstiger regime: vrijstelling op de eerste €1.000.000 meerwaarde per vijf jaar, vervolgens progressieve tarieven (startend laag, oplopend tot 10 %).

Waarom dit relevant is voor patrimoniumvennootschappen met bedrijfsvastgoed: aandelen in die vennootschappen zijn financiële activa. Bij verkoop (of overdracht) van deze aandelen zal dus belasting kunnen verschuldigd zijn onder de nieuwe wet.

De peildatum is 31 december 2025: de waarde van de aandelen op dat moment dient als referentie voor latere meerwaarden. Die waardering moet dus zorgvuldig gebeuren (via forfaitaire methode of onafhankelijke revisor/accountant), want een te lage waardering betekent een hogere belastbare meerwaarde bij verkoop.

Voor vennootschappen met bedrijfsvastgoed is dit kritisch: patrimonium- of vastgoedvennootschappen hebben vaak weinig operationele cashflow (lage EBITDA), terwijl de waarde van het onroerend goed substantieel kan zijn. De forfaitaire formule (4 × EBITDA + eigen vermogen) kan die latente waarde dus stevig onderschatten. Het kan dus heel interessant zijn om het vastgoed binnen de vennootschap vóór 31/12/2025 te laten waarderen door een erkend schatter.

De komst van de meerwaardebelasting van 2026 geeft dus best aanleiding tot hernieuwde fiscale due diligence. Enkele aandachtspunten:

• Waardering vóór eind 2025 laten uitvoeren: voor patrimoniumvennootschappen is het cruciaal om tijdig een onafhankelijke waardering te laten uitvoeren, met onderbouwde documentatie. Dat vermindert de latente fiscale meerwaarde.
• Structuur van vastgoedbezit heroverwegen: een structuur waarbij een privé-persoon rechtreeks eigenaar is van een patrimonium- of vastgoedvennootschap wordt dus fiscaal minder interessant. Door het principe van de DBI aftrek kan een structuur waarbij de aandelen van de patrimonium- of vastgoedvennootschap worden aangehouden door een andere vennootschap wel soelaas bieden, volgens de voorwaarden voor DBI-aftrek:
  • De vennootschap-aandeelhouder bezit een deelneming in het kapitaal van ten minste 10 % of met een aanschaffingswaarde van ten minste €2.500.000
  • De aandelen moeten gedurende een ononderbroken periode van 12 maanden aangehouden zijn of worden
  • De aandelen worden aangehouden in volle eigendom
• Verkoop of overdracht van patrimoniumvennootschap plannen vóór 2026 (of ten minste vóór waardering aan de fiscus wordt blootgesteld): voor wie al denkt aan overdracht of verkoop aan volgende generatie of derden, kan vertraging leiden tot belastbare meerwaarden onder de nieuwe regeling.

De fiscale voordelen van vastgoed via een vennootschap blijven reëel, mits de structuur correct is: beroepsmatig gebruik of verhuur, goede boekhouding, en eventueel lange horizon.

Maar vanaf 2026 voegt de nieuwe meerwaardebelasting een bijkomende laag complexiteit toe voor patrimoniumvennootschappen: de waarde van aandelen moet correct worden vastgesteld vóór eind 2025, en latente waarde moet expliciet in kaart gebracht. Zonder degelijke voorbereiding kunnen de fiscale gevolgen bij verkoop zwaar doorwegen.

Meer dan ooit wordt de fiscaliteit rond bedrijfsvastgoed dus case-by-case. Het optimale traject hangt volledig af van het gebruik van het pand, de toekomstplannen van de onderneming en de familiale context. Elke constructie vereist maatwerk waarbij fiscaliteit, vennootschapsrecht en praktijkervaring hand in hand moeten gaan.